当你老了,你会选择以房养老吗?

人生虽漫长，但总有老去的一天，这是每个人都无法回避的现实。年轻时安居乐业，年老后老有所依，能够颐养天年，这是多少国人最朴素的愿望。

然而现实的问题是，中国人口老龄化日益严重，养老金缺口巨大，养老保险的覆盖率低且保障有限。再加上高额的医疗费用支出，子女购房及生活压力巨大等原因。不管是靠政府还是个人，“老有所养”并不是一件太轻松的事情。

假如有一种办法，让老年人把自己的住房抵押，每月领取定额的养老金，老人只有使用权而放弃产权，待老人去世后，银行或保险公司再收回房子的使用权。

这就是“以房养老”，这种养老方式你接受吗？

8月8日，，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。

从2014年至今，4年的试点工作已经结束，如今要推向全国，这意味着保险版“以房养老”的商业模式正式开闸。

养老，这个涉及广大人民群众幸福感的民生问题，已经越来越紧迫的被提上了日程。

这种方式听起来似乎不错，老人能每月获得一笔养老金，可以改善生活，不用过度依赖子女，房子在生前可以一直居住。如果老人住到养老院，这套抵押出去的房子也可以出租，每月还可以有租金收入。

那么，大家是不是买账呢？

以房养老的模式中，抵押的房子因其所在城市房价差异、房屋面积、房龄、品质等不同因素，评估价值也不同。

如今房价那么高，房子的评估价值相应不会太低。比如按照之前试点的标准，500万的房产，每月能够领取15155元的养老金。假若再长寿点，从60岁开始领到90岁，这似乎没毛病。

可是有个前提，每月领取的养老金是固定的，房价涨了你的养老金也不会增加。

再算一下领取多少养老金才能回本：500万÷（15155x12月）=27.5年

也就是说，要领取27.5年，若从60岁或者65岁开始领取，活到87.5或者92.5岁，才能把500万房产的本钱领回来。

这还不算利息，如果把钱存在余额宝，按照年化收益4%来算，500万的资金每年能够领取20万利息。

老人一旦去世，房子的使用权也就终结了，因为在签订“以房养老”的保险协议时，房子的产权就已经归银行或保险公司了。

每月发的养老金累计很难达到房子总价值。这岂不是赔大发了?

难怪试点4年一直遇冷，普通的孤寡老人谁能保证一定能长命百岁呢？这种斗不过长寿，玩不过金融的精明算法，老百姓自己心里也会算一算账。

除此之外，还有一个重要的原因，这种方式是对中国固有传统观念的挑战，让人心理上难以接受。

房子抵押后，自己啥都没落着。辛劳半生终于买了一套房子还清了房贷，等到老了干不动了，又得把房子反按揭还给银行，真是来也空空去也空空。

而且不是所有的商品房反向抵押就能换来上万的养老金，尤其老破小的房子、三四线的房子，可能评估价值很低，一旦抵押，每月得到养老金也就很少。加上很多人对这项金融产品不能完全理解，让老人们很难接受。

在庇护子孙的代际价值观影响下，更多的老人希望房子作为遗产留给子女。

老年人觉得养儿防老更靠谱，所以他们通常的做法是“但留方寸地，留于子孙耕”。若“养儿防老”的传统观念变成“买房养老”，观念一旦转变，大家的生育意愿很可能会进一步降低。

况且当前的交易环境并不成熟，以房养老的中间环节也存在各种各样的风险，对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足，很多人担心保障问题。

另外，之前也曾出现过一些不法分子，借“以房养老”名义对老人实施金融诈骗。

另一方面，作为供给端的保险公司也是顾虑重重。首家开展“以房养老”的保险公司幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示，这个产品推出试点的时候，七八家都愿意做，最后做起来的只有幸福人寿一家。

而最主要的顾虑就是担心房子贬值。

房子贬值有两种原因，一是产权年限的减少以及折旧损耗，但更担心的是第二个可能性，房价大跌。

在之前房价不断攀升的经济环境下，老年人更愿意相信自己房子的价值会一直上涨，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于市场交易价。

那么房价大跌可能吗？我们先不回答，接着说下一步的运行。

在模式运行中，形成闭环的最后一步是抵押人去世后，保险公司有权依法行使抵押权。这个抵押权的变现无外乎出售和出租两种方式。

从逻辑上看，保险公司选择出租的可能性不大，这不是保险公司收回代付养老金成本的有效方式；而选择出售的可能性更大。

如果以房养老广泛推广的话，保险公司手中会积累越来越多的房屋，以至于成为房地产公司。这种可能性不是没有。

养老保险全国推行，可行的基础就是要稳房价，将来房价大涨或大跌都不利于这个保险推行。

然后问题就来了，哪怕房价不大跌，即使长期横盘，房子也会大量积压在保险公司手里，那么，金融体系，也就是银行和保险公司就得承担。一旦金融出现风险将会对经济带来很大的影响。

如果面向全国推行“以房养老”，就必须考虑好托底的办法。

我们来看看，美国的“以房养老”保障体系是如何运转的？

美国的反向抵押贷款，有三种模式：房屋价值转换抵押贷款、房屋持有者计划和现金账户计划。其中最受美国民众喜爱的是房屋价值转换抵押贷款。

凡是年满62周岁的老年人，都可以将自己拥有的独立产权的房屋申请反向抵押贷款，然后这个申请人也不用从原住处搬离，仅通过转换房屋资产从而获得养老金。听起来和我们目前推出的“以房养老”类似。

美国实施“住房反向抵押贷款”的成效并不算好，因为将高额的住房抵押，实际上不如将房子卖了获得现金更令人容易接受。

美国的现实是，一些人在退休后将原有的大房子卖掉，然后到一些物价较低的地区买个小一点房子居住，这样中间的差价就成了养老的资本。然后老人会用新买的价格较低的住房申请反向抵押贷款，以取得最大幅度的获益。

举个例子，大部分美国老人是这样操作的：

一名70岁的老人卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子，然后这位老人然后搬到附近一个房价较低的社区，购买了一幢价值20万美元的住宅。这时老人有两种选择，一是用自己的现金买房，二是申请反向贷款。

按照新的法律，老人在买新房时可直接申请反向贷款。根据老人的年龄、住房价值，20万美元的住房可得到的反向贷款额为13万4000美元，老人只需交纳6万6000美元的头款和手续费就可以拥有这座住宅并可一直住到过世。

在这种以房养老的方式中，老人获益是最大的考量，所以如果老人成为赢家，这种模式肯定受大众认可的。

那么其他方的利益呢，金融机构首先可以拿到老人支付的住房头款，再卖房可以获得增值的利润。

政府可以得到房地产税，更关键的是老人手头钱变多了，一定会增加消费，过去住房的死钱变活了，经济增长了，老人晚年安康，这才是社会之福。

而中国的国情，老人们目前的住房现状，还有中国的亲子关系，和美国差异很大。

从国外的经验来看，以房养老的结果应是增加老人的收入或是减少老人的居住成本，使老人的晚年生活过得更舒适。只有这样，以房养老才能真正被老人接受并推广。

前几天路过一个临街小广场，有一个老太太摆地摊，要下雨了我匆匆走过，大概走过了十几米回头看了一眼才发现她是在卖菜。

之所以这么不显眼，是因为这个摊位太小了，一小块布铺在地上，只摆了一个小倭瓜，和两小把青菜。青菜前还放了一个纸牌，上面手写着“2元一把”。在叶菜价格疯涨的今天，这似乎成了一个鲜明的对比。

对很多人来说，眼前这个老人卖的这少的可怜的几根菜一顿饭也就吃掉了，卖了也换不来几个钱。但对于没有收入来源的老人来说，能卖掉自己门前种的几棵菜换取一点微薄的收入，也是一件值得欣慰的事情。

大都市生活不易，而老人退休金和养老金在飞涨的物价、急剧上涨的医疗费用面前也越来越吃力。

眼下年迈的老人在年轻时普遍没有意识到房子的商业化属性，而当意识到这一问题时，他们的子女也要成家了，需要用6个钱包的积蓄来买房结婚。

等他们需要养老的时候，年轻一代还在房贷的泥沼中没出来。尤其是421家庭，上有四个老人需要养老，下有一两个孩子需要养育，生活压力可想而知。

随着老龄化人口增加，新生儿出生率降低，将来的养老问题也将更为严峻。

有房子的老人或许还能靠“以房养老”得到最后的保障。他们唯一值钱的房子就成了养老的傍身利器。

反向抵押贷款的初衷本是满足老年人差异化、多样化养老保障需求。或许这种方式更适合失独老人。

将来随着这种保险模式逐渐完善，面对现实的压力，可能会有其他老人也接受这种方式养老。但没有房子的老人或者农村的老人，他们的养老问题更加让人忧虑。

国家层面对养老制度的推行与重视，本身就有着实践和创新的积极意义，但是目前的“以房养老”尚处在初级阶段，还需要长时间的探索与努力。

时光滴答滴答，我们也终将老去，直到有一天头发白了，睡意昏沉，走不动了，炉火边打盹，回忆青春。

惟愿那个时候的我们能老有所养，老有所依。