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当你老了,你会选择以房养老吗?

快乐理财游学苑 2021-01-09 08:03:34
深圳快乐理财游学苑

让普通人有钱,让有钱人快乐

作者:千寻,来源:米宅北京


当你老了,头发白了,低眉弯腰,睡意昏沉


当你老了,走不动了,倦坐在炉边,回忆青春

01


人生虽漫长,但总有老去的一天,这是每个人都无法回避的现实。年轻时安居乐业,年老后老有所依,能够颐养天年,这是多少国人最朴素的愿望。


然而现实的问题是,中国人口老龄化日益严重,养老金缺口巨大,养老保险的覆盖率低且保障有限。再加上高额的医疗费用支出,子女购房及生活压力巨大等原因。不管是靠政府还是个人,“老有所养”并不是一件太轻松的事情。


假如有一种办法,让老年人把自己的住房抵押,每月领取定额的养老金,老人只有使用权而放弃产权,待老人去世后,银行或保险公司再收回房子的使用权。


这就是“以房养老”,这种养老方式你接受吗?


8月8日,银保监会表示,即日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。


从2014年至今,4年的试点工作已经结束,如今要推向全国,这意味着保险版“以房养老”的商业模式正式开闸。


养老,这个涉及广大人民群众幸福感的民生问题,已经越来越紧迫的被提上了日程。



这种方式听起来似乎不错,老人能每月获得一笔养老金,可以改善生活,不用过度依赖子女,房子在生前可以一直居住。如果老人住到养老院,这套抵押出去的房子也可以出租,每月还可以有租金收入。


那么,大家是不是买账呢?


02


以房养老的模式中,抵押的房子因其所在城市房价差异、房屋面积、房龄、品质等不同因素,评估价值也不同。


如今房价那么高,房子的评估价值相应不会太低。比如按照之前试点的标准,500万的房产,每月能够领取15155元的养老金。假若再长寿点,从60岁开始领到90岁,这似乎没毛病。


可是有个前提,每月领取的养老金是固定的,房价涨了你的养老金也不会增加。


再算一下领取多少养老金才能回本:500万÷(15155x12月)=27.5年

也就是说,要领取27.5年,若从60岁或者65岁开始领取,活到87.5或者92.5岁,才能把500万房产的本钱领回来。


这还不算利息,如果把钱存在余额宝,按照年化收益4%来算,500万的资金每年能够领取20万利息。


老人一旦去世,房子的使用权也就终结了,因为在签订“以房养老”的保险协议时,房子的产权就已经归银行或保险公司了。


每月发的养老金累计很难达到房子总价值。这岂不是赔大发了?


难怪试点4年一直遇冷,普通的孤寡老人谁能保证一定能长命百岁呢?这种斗不过长寿,玩不过金融的精明算法,老百姓自己心里也会算一算账。


除此之外,还有一个重要的原因,这种方式是对中国固有传统观念的挑战,让人心理上难以接受。


房子抵押后,自己啥都没落着。辛劳半生终于买了一套房子还清了房贷,等到老了干不动了,又得把房子反按揭还给银行,真是来也空空去也空空。



而且不是所有的商品房反向抵押就能换来上万的养老金,尤其老破小的房子、三四线的房子,可能评估价值很低,一旦抵押,每月得到养老金也就很少。加上很多人对这项金融产品不能完全理解,让老人们很难接受。


在庇护子孙的代际价值观影响下,更多的老人希望房子作为遗产留给子女。


老年人觉得养儿防老更靠谱,所以他们通常的做法是“但留方寸地,留于子孙耕”。若“养儿防老”的传统观念变成“买房养老”,观念一旦转变,大家的生育意愿很可能会进一步降低。


况且当前的交易环境并不成熟,以房养老的中间环节也存在各种各样的风险,对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足,很多人担心保障问题。


另外,之前也曾出现过一些不法分子,借“以房养老”名义对老人实施金融诈骗。


03


另一方面,作为供给端的保险公司也是顾虑重重。首家开展“以房养老”的保险公司幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示,这个产品推出试点的时候,七八家都愿意做,最后做起来的只有幸福人寿一家。


而最主要的顾虑就是担心房子贬值。


房子贬值有两种原因,一是产权年限的减少以及折旧损耗,但更担心的是第二个可能性,房价大跌。


在之前房价不断攀升的经济环境下,老年人更愿意相信自己房子的价值会一直上涨,而金融机构出于风险考量,对老年人房产的评估价往往低于市场交易价。


那么房价大跌可能吗?我们先不回答,接着说下一步的运行。


在模式运行中,形成闭环的最后一步是抵押人去世后,保险公司有权依法行使抵押权。这个抵押权的变现无外乎出售和出租两种方式。


从逻辑上看,保险公司选择出租的可能性不大,这不是保险公司收回代付养老金成本的有效方式;而选择出售的可能性更大。


如果以房养老广泛推广的话,保险公司手中会积累越来越多的房屋,以至于成为房地产公司。这种可能性不是没有。


养老保险全国推行,可行的基础就是要稳房价,将来房价大涨或大跌都不利于这个保险推行。


然后问题就来了,哪怕房价不大跌,即使长期横盘,房子也会大量积压在保险公司手里,那么,金融体系,也就是银行和保险公司就得承担。一旦金融出现风险将会对经济带来很大的影响。


如果面向全国推行“以房养老”,就必须考虑好托底的办法。


04


我们来看看,美国的“以房养老”保障体系是如何运转的?


美国的反向抵押贷款,有三种模式:房屋价值转换抵押贷款、房屋持有者计划和现金账户计划。其中最受美国民众喜爱的是房屋价值转换抵押贷款。


凡是年满62周岁的老年人,都可以将自己拥有的独立产权的房屋申请反向抵押贷款,然后这个申请人也不用从原住处搬离,仅通过转换房屋资产从而获得养老金。听起来和我们目前推出的“以房养老”类似。


美国实施“住房反向抵押贷款”的成效并不算好,因为将高额的住房抵押,实际上不如将房子卖了获得现金更令人容易接受。


美国的现实是,一些人在退休后将原有的大房子卖掉,然后到一些物价较低的地区买个小一点房子居住,这样中间的差价就成了养老的资本。然后老人会用新买的价格较低的住房申请反向抵押贷款,以取得最大幅度的获益。


举个例子,大部分美国老人是这样操作的:


一名70岁的老人卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子,然后这位老人然后搬到附近一个房价较低的社区,购买了一幢价值20万美元的住宅。这时老人有两种选择,一是用自己的现金买房,二是申请反向贷款。


按照新的法律,老人在买新房时可直接申请反向贷款。根据老人的年龄、住房价值,20万美元的住房可得到的反向贷款额为13万4000美元,老人只需交纳6万6000美元的头款和手续费就可以拥有这座住宅并可一直住到过世。


在这种以房养老的方式中,老人获益是最大的考量,所以如果老人成为赢家,这种模式肯定受大众认可的。


那么其他方的利益呢,金融机构首先可以拿到老人支付的住房头款,再卖房可以获得增值的利润。


政府可以得到房地产税,更关键的是老人手头钱变多了,一定会增加消费,过去住房的死钱变活了,经济增长了,老人晚年安康,这才是社会之福。


而中国的国情,老人们目前的住房现状,还有中国的亲子关系,和美国差异很大。


从国外的经验来看,以房养老的结果应是增加老人的收入或是减少老人的居住成本,使老人的晚年生活过得更舒适。只有这样,以房养老才能真正被老人接受并推广。

05


前几天路过一个临街小广场,有一个老太太摆地摊,要下雨了我匆匆走过,大概走过了十几米回头看了一眼才发现她是在卖菜。


之所以这么不显眼,是因为这个摊位太小了,一小块布铺在地上,只摆了一个小倭瓜,和两小把青菜。青菜前还放了一个纸牌,上面手写着“2元一把”。在叶菜价格疯涨的今天,这似乎成了一个鲜明的对比。


对很多人来说,眼前这个老人卖的这少的可怜的几根菜一顿饭也就吃掉了,卖了也换不来几个钱。但对于没有收入来源的老人来说,能卖掉自己门前种的几棵菜换取一点微薄的收入,也是一件值得欣慰的事情。


大都市生活不易,而老人退休金和养老金在飞涨的物价、急剧上涨的医疗费用面前也越来越吃力。


眼下年迈的老人在年轻时普遍没有意识到房子的商业化属性,而当意识到这一问题时,他们的子女也要成家了,需要用6个钱包的积蓄来买房结婚。


等他们需要养老的时候,年轻一代还在房贷的泥沼中没出来。尤其是421家庭,上有四个老人需要养老,下有一两个孩子需要养育,生活压力可想而知。


随着老龄化人口增加,新生儿出生率降低,将来的养老问题也将更为严峻。


有房子的老人或许还能靠“以房养老”得到最后的保障。他们唯一值钱的房子就成了养老的傍身利器。


反向抵押贷款的初衷本是满足老年人差异化、多样化养老保障需求。或许这种方式更适合失独老人。


将来随着这种保险模式逐渐完善,面对现实的压力,可能会有其他老人也接受这种方式养老。但没有房子的老人或者农村的老人,他们的养老问题更加让人忧虑。


国家层面对养老制度的推行与重视,本身就有着实践和创新的积极意义,但是目前的“以房养老”尚处在初级阶段,还需要长时间的探索与努力。


时光滴答滴答,我们也终将老去,直到有一天头发白了,睡意昏沉,走不动了,炉火边打盹,回忆青春。


惟愿那个时候的我们能老有所养,老有所依。


作者:千寻,来源:米宅北京


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