导读：房产经纪公司为买卖双方提供居间服务，在提供服务过程中，会面临各种风险，尤其是面对特殊房屋交易时，风险系数会逐步增大。，将房地产经纪公司的基本风险予以规避，保证交易的顺利进行。
一、我国《合同法》是对房产经纪公司的经营活动有哪些规定。
我国合同法设专章（第二十三章）对居间合同进行了规定。
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
从以上规定可以看出，作为居间人的房产经纪公司有向委托人如实告知的义务，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。否则，将承担赔偿责任。
房产经纪公司在促成双方买卖双方签订买卖合同的过程中，应当对以下事项进行审查，并将相关情况告知委托人：
1、房屋性质：该房屋是什么性质的房屋，是使用权房，还是产权房，土地是商业用地还是住宅用地。
2、权属情况：产权人有几个人，是否都健在，产权证是否需要变更
3、房屋质量：了解房该房屋基本状况，看看是否有明显的质量问题
4、户籍因素：是否有户籍信息在房屋内，针对子女需要上学客户 ，对于户口信息应当详细告知。
5、交易双方的身份资料、委托手续等：核实产权人的身份基本信息，如果有委托代理人，应当核实代理人的身份委托代理权限等。
房产经纪公司如果尽到了上述与交易有关的事项的合理审查义务后，仍无法避免当事人损失的，则其可免责，或仅需按公平原则作适当的补偿。
二、特殊房屋交易如何规避经纪公司风险。
A、，才能签订买卖合同。
获知房屋是否已经查封的最直接的方式是查询《不动产登记簿》，即我们通常所说的“产调”。，是不可以进行进行交易的，及时签订买卖合同，实际也无法继续履行。此时，需要房产经纪公司指导产权人将还房屋的查封解除后，才可签订相关买卖合同，继续进行交易。
风险提示：如果居间方在明知该房屋有查封情况或者因重大过失没有将该房屋查封情况调查清楚。仍然指导买卖双方签订买卖合同的，此时如果造成买受人损失的，居间方需要赔偿买受人损失。
如果在各方都知晓有司法查封的情况后，仍然坚持要购买房屋的，可以参考以下条款：
签订本合同时，该房地产因 而被
司法查封，甲方应于 年 月 日前 ，办妥解除查封手续。乙方对上述情况知晓且无异议。待甲方办妥解除查封手续后 个工作日内，甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥解除查封手续或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理解除查封手续期间，乙方反悔不购买上述房地产或未签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且甲、乙双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理。
B、上家有银行抵押、最高额抵押、个人抵押等如何操作。
首先，房屋的抵押情况是房屋基本情况之一，需要房产经纪公司向购买者进行告知。让买受人知道该房屋的基本情况，必要时需要买受人签收有关该抵押情况的产调，并将抵押的详细情况书写在《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）中。
其次，在交易中需要将此类交易风险降到最低。在买卖合同中进行明确约定，对于买受人支付的购房款项应当做到专款专用，购房款必须用于注销抵押权。对于有些风险较大的，出卖人没有能力注销抵押的，需要买受人支付购房款后才能注销的，也可以由出卖人、买受人和抵押权人三方共同前往房地产交易中心，当面打款，当场注销。
条款示例：
银行抵押：《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在某某银行的抵押情况（抵押权人： 抵押数额： 债权期限：
登记编号： 等）。对于该抵押情况，甲方应于
前向贷款银行申请提前还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方；甲、乙双方应于确定的还贷日期共同前往贷款银行办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户；若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金的，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后 个工作日内办理抵押登记注销手续。
个人抵押：《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在个人抵押情况（抵押权人： 抵押数额： 债权期限：
登记编号： 等）。对于该抵押情况，甲方应于 年 月
日前，自行将款项支付给抵押权人（或者三方共同前往房地产交易中心，由乙方将购房房款打入抵押权人账户，当场办理该房屋的抵押登记注销手续，乙方将该笔购房款打入抵押权人账户，则视为甲方已经收到该笔房款），甲方应于办妥还款手续后 个工作日内，向房屋所在地房地产交易中心办理抵押登记注销手续。
C、因违章搭建而被行政查封，如何交易。
如果房屋被行政查封，也是暂时不能够进行交易，需要出卖人将该房屋的违章搭建等违法设施设备拆除后，并办理了解封手续后，才可以正常交易。此类房屋交易可以参考以下条款：
1、签订本合同时，该房屋因有违章搭建而被上海市 区查封（行政限制交易），甲方应于 年 月 日之前，办妥拆除违章搭建部分且办妥解除查封手续。乙方对上述情况知晓且无异议。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥解除查封手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理解除查封手续期间，乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。
2、上述第1条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且甲、乙双方发生上述条款约定的违约事项，按上述条款之约定处理。
末尾：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（第1、2条除外）全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。
在整个房产交易过程中，居间方只要按照我国合同法的有关规定，履行了基本告知义务的，那么即使遇到特殊的房屋交易，自身风险也会降到最低。在房屋买卖合同中为买卖双方利益考虑，设置保护双方利益的基本条款，为顺利交易打下坚实
的基础。
上海房产法律服务团队简介
上海房产法律服务团队，系上海申浩律师事务所邱扬成律师为主导的，专门从事沪上房屋买卖纠纷、经济纠纷的专业律师团队。团队成员均有沪上大型房地产公司从业经验，部分成员原为某大型房地产公司法务部负责人，成功为万起房产交易保驾护航，成功交易。团队成员熟悉沪上房地产政策，深知房产交易中的各种风险，擅长交易风险把控，房屋买卖、居间合同、经济纠纷处理。
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