换工作、卖房子、花50万元“占位费”...
这是生活在亦庄的于女士，为了给刚出生的孩子租一套学位房，将要付出的代价。租房可入学的政策，曾被寄予为炒卖“学区房”降温的厚望，然而一个不小心，竟然催生出学位占位费的市场。
目前，所谓的“学位房”价格已经达到数十万，但仍一房难求。与此同时，“租赁”过程中还面临着很多风险。
学位“占位费”，了解下？
近日，北京市出台的《2018年义务教育阶段入学工作的意见》中，首次提出“符合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”的政策。
其中规定，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
这不仅让“学区房”炒卖降了温，也让不少家长看到不用买学区房也能拿到好学位的希望。据北京青年报报道，针对新出的政策，常年工作生活在亦庄的余女士，就在疯狂联系房产中介，想为刚出生的孩子谋得一席之地。
▲图片来源：摄图网
她的计划是，在海淀区租房子6年，先把学位“占位费”交上，50万以内她都能接受。对此，她做了一个缜密的盘算：
首先，自己是京籍，符合政策要求；
其次，无房，原本她在亦庄有一套学区房，不过她表示，“我卖了不就行了”；
然后，从现在开始租，等到孩子6岁上学时，就能满足居住3年以上的条件；
最后，合法稳定就业3年这一条件，对于在亦庄高新技术企业工作的余女士而言，就更好“创造”了，“海淀高新企业多，我这3年内换去海淀的企业就行”。
“我研究了一下，现在都是六年一学位，海淀很早就开始实施这个政策了，也就是说一个学区房的学位，六年内只能用一次。”余女士解释说，“你想啊，我如果从现在开始租房的话，6年后我孩子要上学，那就算这个学位此前用过也没事，之后的6年我一直占着就可以了。”
在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀万寿路学区和青龙桥学区，目前都处于无房可租的状态，“我现在和中介说了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。
据北京青年报记者走访北京市各区房产中介机构了解到，随着租房入学政策和六年一学位政策的叠加效应，租房的学位占位费市场正在形成：一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经蹿升到数十万元。
▲图片来源：摄图网
一位常年负责海淀学区房的地产中介表示，目前海淀的“学位占位费”均价已达10万至20万左右。
另一位海淀负责万寿路学区的中介表示，虽然海淀学位很紧俏，但她和同事成功帮两位客户“租”到过学位，“我们学区一共就四所小学，有一所去年租到了，提前一次20万学位费，连租5年，后面就每个月5300元的租金，正常交”。
除此之外，一位中介介绍说，学位费会根据学校排名定价高低，“好学校的学位占位费定价越高，而且越难碰上”。
广州率先提出“学位到房”
实际上，此前广州已经率先提出“学位到房”， 据中国之声《新闻纵横》报道，日前，广州教育部门的相关负责人表示，正在制订相关方案。
“学位到房”指的是，租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，租住之后享有与业主同等的入学权利。
对此，广州市教育局相关负责人表示，义务教育阶段，每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，经过资格审核后，租住之后享有与业主同等的入学权利。这就意味着拥有多套住房的业主应该人户一致，学位到房不到人，政策的主要目的是保障有学位腾出来给租户的孩子上学：
对学位而言，租的房子是真正租赁的人来读书的，不是用来炒作的。我们基本上户籍是人户一致，你的孩子在这个地方有这个学位，你现在人不居住在这儿，到另一个地方申请学籍的话，相应的是要迁移出去的，不是说你一个人可以占有两个学籍，这是不可能的。
据新安房产网消息，有专家预测，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。可以说，租房“赋权”事关亿万民众的权益。不过相关政策一经报道，也引发不少人的担心，如果实现租购同权，学位到房，对于已经买了房的人来说，可能会不公平。
▲图片来源：摄图网
一位广州市民就表示：“这样对买房者有些不公平，本来就为了这个学位，买了那么贵的房。所以这个对于打工的外来人口比较有力，对我们本地人可能就有冲击。”
而据中国网报道，去年7月，南方日报、南方网曾联合开展在线问卷调查，调查结果显示，高达56%的受访者认为，如果租房就能上名校，则不再考虑买学位房；另有22%的受访者表示还会购买；剩下22%的受访者选择了“不确定”。
事实上，不论是去年出台的租赁新政，还是今年教育局负责人的答复，都没有排除“租房读名校”的可能性，但也没有保证“租房就一定可以读名校”。
租学位房的风险是什么？
据北京青年报报道，一些学校负责招生工作的老师表示，实际上“租学位”难以保证完全就近上学，只能在学区内协调解决，“像我们学校的情况是，入学第一顺位就基本已经满了，也就是京籍有房，且房子户口都在我们学校片内的，这些数量就已经差不多了，所以我们满足不了其他类的。这两年，通过租房进来的几乎没有。所以，即使在我们学校附近‘租’到学位，符合政策条件，也只能学区内来协调安排入学，估计是进不到我们学校”。
除此之外，怎么保证这个学位没被用过？能不能查验？也成为租房求学的家长最大的顾虑。已经帮客户成功“租过学位”的一位海淀中介透露，实际上无法保证，“六年一学位，这个我们都没办法核实。只能业主和租房人双方自己私下签协议，保障学位是否用过。但即使是这样，也有风险”。
▲图片来源：摄图网
按照海淀的政策，入学时家长的登记住址会拿来和2016年以来这一登记住址用来入学的信息做比对。而这一信息系统，在“租学位”的过程中，房东、租户以及中介实际上都无法触及。
据北方网消息，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，“学位房”引起的纠纷很多，家长购买或租赁学位房，要注意防范以下风险：
第一，学位房的划分有可能会微调，家长要去学校和教育部门核实，以免花了钱却申请不到学位。
第二，即使有合同也不一定能申请到学位。知名度越高的学校学位越紧张，各学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，根据是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等，将申请者划分为A、B、C、D几类，按照优先顺序录取，如果是非户籍又租房的，排在后面未必能被录取。
第三，有的学校规定，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，会出现原业主已迁走、学位仍被占用的情况。业主要防范风险，如有孩子近几年需要入学，不要盲目与他人签订合同。
第四，有的学校每学期都要求家长提供合法的《租赁合同》和纳税的《房屋租赁管理费》发票，《劳动保障卡》(或《职工社会保险证》)的有效证件等。因此假合同也会有“穿帮”的风险。
每经编辑 汤亚文
每日经济新闻综合中国之声、北京青年报、
中国网、新安房产网、北方网等
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